Очень часто необходимость рациональной организации пространства офиса, магазина, торгового центра, ресторана, складских или производственных помещений заставляет собственника задуматься о необходимости проведения перепланировки. При этом надо помнить, что перепланировка это не только ремонтные работы, но и правильное и своевременное оформление и согласование работ в соответствующих государственных инстанциях.
Для начала собственнику необходимо выяснить возможность проведения запланированных работ. Для этого заказывают техническое обследование помещения, в ходе которого проводится подробное изучение функциональных и конструктивных элементов, задействованных в перепланировке. Например,
- Если планируется внесение изменений во внешний вид здания (расширение оконных проемов, устройство отдельного входа или организация дополнительных окон), то обязательно обследование фасада здания.
- Если в ходе перепланировки планируются действия с несущими стенами, разгрузочными балками, несущими колоннами строения (помещения), проводится обследование конструктивных элементов.
- Если в ходе ведения работ необходимо изменение или перенос элементов инженерных систем, обследуют системы водоснабжения и канализации.
- Если предполагается замена или перенос элементов отопления и вентиляции, то проводится обследование указанных систем.
Результатом подобного технического обследования является выпуск Технического заключения о возможности и безопасности перепланировки (переустройства) нежилого помещения.
На основании Технического заключения разрабатывается проект перепланировки/переустройства помещения. В соответствии с требованиями, предъявляемыми законодательством, проектная документация должна быть выпущена инженерной организацией, имеющей допуск СРО, позволяющий разрабатывать данные виды документов и проводить обследования зданий (помещений). В процессе разработки проекта учитываются требования местных административных органов: МЧС, Департамента городского имущества города Москвы, Префектуры, Госпожнадзора, ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в городе Москве», Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве и пр.
Выпуск проектной документации является отправной точкой для начала процесса ее согласования.
В настоящий момент процедура согласования нежилых помещений различна для нежилых помещений в жилом многоквартирном доме (МКД) и в отдельно стоящем (административном) нежилом здании.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Если перепланировка нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании затрагивает только изменение его внутренней конфигурации, то разработанная проектная документация сразу подается в БТИ для проведения мероприятий по технической инвентаризации помещений.
Если планируемая перепланировка предполагает выполнение работ по фасаду здания, то проектную документацию необходимо предварительно утвердить в Москомархитектуре.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном доме (МКД)
Проектную документацию, разработанную на перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме (МКД), необходимо согласовать в Роспотребнадзоре для получения заключения о соответствии санитарно-эпидемиологическим нормам и гигиеническим требованиям.
Если планируемые работы по переустройству затрагивают несущие стены и конструкции, то техническое обследование помещения и Техническое заключение должны быть выполнены автором проекта дома. Принимая во внимание, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома, необходимо будет также получить согласие 2/3 собственников жилого дома, оформленное Протоколом общего собрания.
Укомплектованный согласованиями комплект документов подается в Жилищную инспекцию города Москвы. В результате положительного рассмотрения проектной документации Жилищная инспекция выдает Разрешение на перепланировку. Данный документ является основанием для начала работ по перепланировке и переустройству помещений.
Оформление Акта о завершенной перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме
По итогу проведенного переустройства (перепланировки) необходимо документально подтвердить, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормам и полностью соответствуют ранее согласованной проектной документации. Для этого приглашается инспектор Жилищной инспекции, который после осмотра и визирования проведенных в помещении изменений оформляет «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке нежилого помещения».
В случае если в процессе ремонтных работ перепланировка велась не по согласованному комплекту проектной документации, инспектор Жилищной инспекции оформит отказ в приемке помещения и выпишет административные штрафы за несанкционированную перепланировку.
Согласно п. 9.12 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы, для собственника - физического лица штраф составит 2 500,00 руб. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 000,00 руб., а на ответственное лицо фирмы – до 50 000,00 руб.
Акт о завершенном переустройстве/перепланировке нежилого помещения, оформленный Жилищной инспекцией, является основанием для внесения изменений в документы технической инвентаризации БТИ. Для этого оформляется заявка на выход техника БТИ для фиксации произведенной в ходе ремонтных работ планировки помещения. Результатом становится выписка из технического паспорта, учитывающая выполненную перепланировку помещения.
Внесение изменений в ЕГРН
1 января 2017 года произошло объединение баз объектов Росреестра и Кадастровой палаты, результатом чего стало появление Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Теперь, вместо двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается один - выписка из ЕГРН, содержащая графическую часть.
Для получения данной выписки необходимо посредством кадастрового инженера оформить технический план помещения. Технический план выполняется на основании оформленной и согласованной проектной документации на помещение, Решения о согласовании перепланировки и Акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. Далее необходимо подать заявление в Росреестр, приложив изготовленный технический план. Результатом внесения измененных технических данных по объекту будет выписка ЕГРН.