Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) представляет собой имущество, принадлежащее сразу всем собственникам, обслуживание которого закладывается в тариф на содержание и ремонт жилья.
К общему имуществу дома относятся:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На данный момент во многих многоквартирных домах общее имущество собственников используется незаконно. На сегодняшний день сложилась практика, когда подвалы, чердаки, технические этажи абсолютно незаконно сдаются в аренду третьим лицам без решения общего собрания собственников. В некоторых многоквартирных домах право собственности на помещения общего пользования вообще зарегистрированы за отдельными частными лицами, что, в свою очередь, является грубейшим нарушением действующего жилищного законодательства.
В подобных ситуациях законом предусмотрено несколько способов защиты:
А) Внесудебный способ защиты – включает в себя в первую очередь претензионный порядок урегулирования спора, а также обращения в Мосжилинспекцию и иные уполномоченные государственные органы. Так, например, Мосжилинспекция зачастую выдаёт предписания об устранении нарушений лицам, незаконно использующим помещения общего пользования в многоквартирном доме.
Б) Судебный способ защиты - судебная защита прав является наиболее эффективным методом борьбы с лицами, недобросовестно использующими общее имущество. В зависимости от конкретной ситуации в рамках судебного процесса могут быть заявлены следующие исковые требования:
-об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
-об устранении препятствий в осуществлении права собственности (негаторный иск);
-иск о признании права собственности на общее имущество;
-иск о признании права собственности на общее имущество отсутствующим.