Исполнение обязательств по оплате арендных платежей во время COVID-19

Из-за COVID-19 многие компании и индивидуальные предприниматели останавливают производство и переводят сотрудников на дистанционную работу, что, в свою очередь, не редко влечет отсутствие необходимости в аренде помещений и иных объектов недвижимости.

Исполнение обязательств по оплате арендных платежей во время COVID-19.

          Из-за COVID-19 многие компании и индивидуальные предприниматели останавливают производство и переводят сотрудников на дистанционную работу, что, в свою очередь, не редко влечет отсутствие необходимости в аренде помещений и иных объектов недвижимости.
          Также все чаще встречаются случаи, когда арендаторы, пользуясь сложившимся положением, нарушают сроки уплаты арендных платежей. При этом они забывают, что договорные обязательства никто не отменял и не изменял и они остаются в силе. 
          После объявления пандемии коронавируса один из наиболее остро стоящих вопросов для собственников и арендаторов объектов недвижимости: можно ли (и нужно ли) в таких обстоятельствах изменять условия заключенного договора аренды в части арендных платежей (их размера или сроков их уплаты)? Или же, в наиболее критичных случаях, стоит вообще расторгнуть договор?
          Ответ на этот вопрос не так однозначен, как может показаться на первый взгляд. 
          Во-первых, к этому вопросу можно подходить с разных точек зрения, рассматривая пандемию как форс-мажор или как изменение существенных обстоятельств, приводящее к расторжению или изменению договора. 
          В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
          В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
          В любом случае, тот или иной подход зависит от условий конкретного договора.
          В то же время, власти Москвы признали распространение новой коронавирусной инфекции чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, «повлекшим введение режима повышенной готовности, который является обстоятельством непреодолимой
силы». Такая по сути официальная квалификация сложившихся обстоятельств позволит в определенной степени упростить урегулирование возникших споров по заключенным договорам.
          Во-вторых, арендные отношения в рассматриваемой ситуации можно разделить на два случая: в первом речь идет об аренде объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, а во втором - об аренде государственного и муниципального имущества.
          Говоря об арендных отношениях в частном секторе, стоит отметить, что никто не отменяет право собственников и арендаторов объектов недвижимости обсудить возможную отсрочку арендных платежей или изменение их размера, а также внести необходимые изменения в договор аренды. Разумеется, далеко не все арендодатели захотят предоставлять такую отсрочку или пойти на иные уступки. Тем не менее,
собственникам объектов недвижимого имущества нужно понимать, что в данной ситуации лучше пойти на встречу своим арендаторам, чем совсем остаться без арендаторов и доходов от аренды. Ведь найти новых арендаторов в таких обстоятельствах будет непросто.
          Иная картина складываются у арендаторов государственного и муниципального имущества.
          Ранее в Информационном сообщении Банка России от 17.03.2020 г. «О мерах по обеспечению устойчивости экономического развития» Правительство и Центральный банк Российской Федерации сообщили о планируемом введении пакета мер поддержки, направленных на минимизацию экономического влияния коронавируса на различныеотрасли и сектора экономики. В качестве одной из таких мер планировалось ввести отсрочки по уплате арендных платежей на срок три месяца для субъектов МСП – арендаторов государственного или муниципального имущества.
          В итоге, из-за ситуации с пандемией коронавируса Правительство РФ предоставило субъектам малого и среднего предпринимательства послабления при выплате арендной платы государству в 2020 году. Речь идет о Распоряжении Правительства РФ №670-р от 19.03.2020 г. (ссылка на документ: http://government.ru/docs/39233/), согласно которому временно переносятся выплаты платежей за аренду государственного и муниципального имущества для малого и среднего бизнеса. Для получения такой отсрочки арендатору необходимо подать обращение в Росимущество или в федеральный орган исполнительной власти (в зависимости от того, кто является арендодателем), и в 3-дневный срок будет
заключено соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. В дальнейшем выплатить эти суммы арендаторы смогут равными частями в 2021 году либо на иных согласованных сторонами условиях.